ENTREVISTA: Paulo Valim fala de mercado imobiliário e como quer construir prédios

“O imóvel passou a ser um abrigo seguro para o investimento” (Paulo Valim)

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Alex Bússulo

Nascido em 1957 em Irapuru-SP, Paulo Roberto Valim de Castro se mudou com os pais para Artur Nogueira com apenas 5 anos de idade. Aos 16 anos começou a trabalhar como office-boy. Depois foi cartorário até se formar em Direito em 1979.

Logo após a aprovação do exame da Ordem dos Advogado do Brasil, passou a exercer a profissão e também constituiu a empresa Imobiliária Paulo Valim, no qual é o responsável até hoje.

A partir daí veio atuando tanto no ramo imobiliário como também na Advocacia. No final de 2008, ampliou os projetos e começou a atuar no ramo de loteamentos. Atualmente idealiza três empreendimentos: o Nova Artur, Residencial dos Bosques e o Rota das Flores, além de um ambicioso projeto para construir o segundo prédio em Artur Nogueira, o Condomínio Residencial Safira.

Casado com Suely Barros Valim de Castro, possui dois filhos: Talita e Filipe. Aos 55 anos de idade, Paulo Valim recebeu nossa equipe e falou sobre o mercado imobiliário e dos projetos para o município ‘Berço da Amizade’. Confira.

Quais características buscam hoje um interessado em comprar um imóvel residencial, comercial ou industrial? Com a instalação de novas indústrias em nosso município, vejo que há grande interesse e busca por imóvel residencial. Estas pessoas que, de algum modo, no presente ou no futuro, querem morar em Artur Nogueira, pensam no momento em investir em um terreno para depois construir sua moradia, ou simplesmente adquirem uma casa de morada já pronta, de dois ou três dormitórios, a depender de seu grupo familiar. O perfil destes interessados é ligado ao trabalho, ou simplesmente querem morar em um lugar tranquilo, longe dos grandes centros. O mesmo ocorre com imóveis comerciais, estes já mais difíceis de oferta, porque, na área central da cidade quase não há imóveis disponíveis para venda, e nos bairros também. A Avenida XV de Novembro é uma excelente opção em razão do grande fluxo de pessoas, mas são poucas as ofertas e muitos interessados. Quanto aos imóveis industriais, existe grande procura por conta da localização estratégica de nosso município, e a vontade cada vez mais crescente de se transformar em um novo polo industrial da Região Metropolitana de Campinas (RMC). São empresas de todos os tipos, que geralmente preferem imóveis de frente para a Rodovia. São as áreas que despertam maior interesse, em razão do fácil acesso e distância do aeroporto de Campinas. Há boa oferta neste trecho e a preços razoáveis, comparados aos de outros municípios.

Imóvel continua sendo um bom investimento? Hoje, vejo que o imóvel, comparado com qualquer outro investimento de pouco risco, é a grande pedida de nosso município. Quem comprou imóvel em Artur Nogueira, há dois anos atrás já contabilizou uma valorização de mais de 50%. Nenhum outro investimento ultrapassou este percentual, não teve competidor. Portanto, ainda é um excelente investimento, principalmente em um município emergente como o nosso. Ninguém rouba, furta, tira pedaços. Se for um terreno sem construção, não precisa fazer seguro. É lógico e sintomático que temos que pagar o IPTU e as taxas, mas recebemos a contrapartida no município (limpeza pública, coleta de lixo, iluminação, etc.). As vantagens de um imóvel são muitas: segurança econômica, solidez, valorização, baixo custo de manutenção, etc. As desvantagens a depender da localização são a difícil comercialização ou liquidez num momento de necessidade de venda, problemas no momento de construir, aterro, muro, etc. Mas de uma maneira geral, não vi ninguém até hoje reclamar da aquisição de imóvel em Artur Nogueira.

Qual é a melhor forma de se adquirir um imóvel hoje, principalmente para aqueles que possuem pouco dinheiro? A melhor opção é através de financiamento bancário, há excelentes ofertas em nosso município. Agora para àqueles em possuem caixa para pagamento à vista, é um bom momento, porque conta com um grande poder de negociação, dinheiro na mão e pagamento à vista contra escritura, sempre é melhor do que esperar todo o tramite de um financiamento que pode não sair.

O que aconteceu com o mercado imobiliário de Artur Nogueira, em que há cinco anos atrás podíamos comprar uma casa por R$ 100 mil e hoje, com esse valor, mal conseguimos comprar um terreno? A resposta a esta pergunta está ligada àquele tema acima que já respondi sobre o investimento em Artur Nogueira. Veja que nada se valorizou tanto como imóvel aqui em nosso município. Todos nós ganhamos com isso, todos os bairros tiveram valorização expressiva, nenhum investimento superou tal marca (50%), tem casos de 100% de valorização. Então respondo: O que efetivamente aconteceu? Foi a retomada de nosso município no cenário de industrialização regional, sua posição que fica no centro da RMC, e mais que tudo isso, nos últimos 15 anos Artur Nogueira vivenciou uma estagnação neste setor, não tínhamos para quem alugar as casas, não tinham compradores, muitos loteamentos clandestinos, enfim, há 15 anos o mercado amargava uma paralisia crônica – estou no mercado há 35 anos. Hoje não, com a ascensão das classes D e E, do aumento do poder aquisitivo da classe média e o próprio aumento do padrão da classe A, o imóvel passou a ser um abrigo seguro para o investimento, e porque não dizer da nova realidade que vive o País.  Isto é bom para todos e temos que considerar também que atualmente para você aprovar um projeto de loteamento, não tem perdão do Poder Público, a exigência é imensa, tem que ter toda a infraestrutura, o que num passado não muito distante estas exigências, por vezes, eram abrandadas. Toda esta infraestrutura eleva o preço do terreno, mas acho certo, o comprador fica tranquilo porque compra um terreno para construir sua casa com todos os equipamentos públicos, não precisa se preocupar com nada. Não precisa fazer reunião de bairro para asfaltar as ruas, enfim, compra, paga e recebe sua escritura.

Você acredita que essa valorização está estabilizada ou ainda continuará a crescer? Acredito que esta valorização tenha chegado ao seu topo, o imóvel deve ficar pelo atual patamar, entretanto, tem bairro que poderá ser muito valorizado em decorrência de aberturas de novas vias, interligações, mudança de fluxo de pessoas e veículos, tudo isso altera significativamente o valor de um imóvel. Existem ainda bairros emergentes em nosso município, é só esperar e conferir.

Em 2008, os norte-americanos sofreram com a bolha imobiliária, em que os imóveis tiveram uma grande desvalorização. Isso pode acontecer com o Brasil? Estive nos Estados Unidos no ano passado e fui ver de perto o problema enfrentado. Não creio que isso vá ocorrer aqui. Lá o comprador sequer precisava declarar sua renda para fazer uma hipoteca, os bancos despejam dinheiro no mercado imobiliário sem saber se poderiam receber o dinheiro de volta. Aqui, no Brasil, a coisa é bem diferente! Para comprar um imóvel você vai ter que comprovar renda, ter certos requisitos necessários para liberação do valor, grau de endividamento, etc. Nos Estados Unidos houve o superendividamento dos cidadãos. Aqui no Brasil, pelas informações colhidas nos próprios agentes financeiros, vemos que ainda há espaço para muito financiamento, em decorrência do alto déficit habitacional.

O que faz um imóvel ficar mais valorizado? Sua localização, o entorno, em se tratando de loteamento o nível de construção permitida pelo Poder Público, adoção de medidas eficazes na proteção do Meio Ambiente. Aliás, Meio Ambiente é demais importante para valorização de um empreendimento e do próprio imóvel, porque se o empreendedor desrespeitar uma só norma poderá no futuro comprometer tudo àquilo que foi planejado. O bairro perde, o município perde, pois certamente o Ministério Público cobrará as soluções e pedirá que sejam aplicadas as sanções. Enfim, para se ter a valorização de um imóvel, excetos àqueles já consolidados, como nas áreas centrais ou em bairros já totalmente construídos, é preciso ter bons projetos, especialmente criando-se novos centros, com avenidas, alamedas, áreas de lazer, sistema de recreio, áreas institucionais para construção de escolas, creches, etc. Projeto de reflorestamento e arborização. Isto tudo somado é igual a um bairro onde o imóvel certamente vai ficar mais valorizado.

O perfil do nogueirense: prefere vender ou alugar seus imóveis? O nogueirense, aquele nascido e criado aqui, prefere construir para alugar, até porque o aluguel é um complemento de renda de muitos deles. É uma renda segura.  Mas hoje vejo que o mercado já apresenta algumas alternativas, por conta justamente da mudança do perfil de nossa cidade – agora se industrializando. Muitos estão adquirindo lotes e construindo casas para venda, que também é um bom negócio, justamente para vender para àquelas pessoas que estão chegando para atuar no novo cenário de Artur Nogueira. Isso é muito bom, porque temos a opção, tanto para locação como para venda, a depender da escolha de cada interessado.

A Prefeitura de Artur Nogueira embargou há algumas semanas dois loteamentos clandestinos no município. Como o senhor vê essa ação? Acho que esta reprimenda já deveria ter acontecido há muitos anos atrás. Não teríamos tantos loteamentos clandestinos em nossa cidade. O loteamento clandestino, a tal parte ideal, é um absurdo. O loteador, se podemos assim chamar, abria uma rua ou uma servidão na propriedade, colocava postes, uma caixa d´água e pronto, começava a vender. No começo passava a escritura e registrava, depois de certo tempo somente com contrato de gaveta. Todos os demais equipamentos públicos eram ignorados. Agora, todos os loteamentos clandestinos estão sendo alvo de ações judiciais e, certamente, muitos destes equipamentos serão implantados pelo Poder Público – leia-se: por nós contribuintes. Mas fazer o quê. Sim pode-se fazer – o Poder Público a tomar a atitude como deste embargo num loteamento a pouco tempo, deu uma demonstração de firmeza e respeito. Quer lotear, apresente os projetos e legalize o empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Mogi Mirim, o loteamento somente nasce com seu respectivo registro, a lei está aí para ser cumprida desde 1937. Esta atitude serve como medida pedagógica e desestimula a tentativa de implantação de outros loteamentos clandestinos, ou para àqueles que estiveram pensando em algo parecido.

Por que o senhor vai construir mais um prédio em Artur Nogueira? Caro Alex, há muito tempo venho sentido a falta de apartamentos para locação e venda em Artur. Hoje no único prédio existente em nossa cidade, não existe apartamentos para venda e nem para locação, quando tem, o preço é estratosférico. Pensando nisso, quando projetamos o Loteamento Nova Artur – eu estava presente no escritório do engenheiro Helton Filipini, e depois de mais de 12 horas de trabalho e empenho, chegamos a uma visão de deixar uma das quadras deste loteamento para a construção de três prédios de 45 metros de altura ou 13 andares, cada. O primeiro deles vai se chamar Condomínio Residencial Safira, e terá uma área construída de 10.146,35 metros quadrados de construção, com quatro apartamentos tipo por andar. Ele terá uma ampla área de lazer, com quadra esportiva, piscina com raia, academia de ginástica, salão de festa, varanda goumert, garagem para dois carros, etc. Por falar em projetos, devemos dar entrada na Prefeitura na próxima semana, depois de toda a análise por parte dos técnicos do Poder Público local, e atendimento de possíveis exigências, o empreendimento será objeto de incorporação e registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Mogi Mirim. Só depois vamos iniciar a comercialização. Já temos a construtora – nossa parceira que irá fazer a obra, e acho que em breve vamos iniciar a implantação do canteiro de obras.

Vendo que você possui vários projetos para Artur Nogueira, como você vê a cidade daqui há alguns anos? Acho que vamos nos surpreender com a evolução de nosso município, que é emergente – bola da vez. O Poder Público está atento a tudo isso. Tenho a convicção inabalável de que todos os projetos serão realizados, todas as obras em andamento serão de boa qualidade e terminadas com absoluto sucesso, e outras estarão por vir. Estou torcendo muito pelo atual loteamento que estou fazendo, ali no Residencial do Bosque (área do Sr. Totó Arrivabene na Rua Bruno Carlstron-Estrada ATN 010), e penso que a abertura de uma avenida ligando o centro ao bairro, por esta rua já está em pauta pela atual administração. É com projetos assim que tudo se valoriza, respondendo aquela primeira das suas perguntas, sobre a valorização dos imóveis em Artur, é com projetos que tudo muda. E olha, eu não sou engenheiro. Sou apenas um advogado. Outro projeto que está em andamento é o de colocar lâmpada de led nos próximos loteamentos, não sei se isso será possível para já, mas a partir de março devemos ter novidades neste setor de iluminação pública e de luminárias públicas. Estou pensando em fazer um projeto piloto aqui em Artur Nogueira, isso será de grande valia, porque o município fará uma economia de energia da ordem de 80% com estas lâmpadas, e o local ficará muito mais iluminado, como fiz no loteamento Nova Artur, lá implantei lâmpadas de vapor metálico, com um poder de iluminação muito superior a existente aqui. Sempre considerando que iluminação é questão de segurança pública.

Um de seus loteamentos, o Nova Artur, vem causando algumas reclamações por parte de moradores vizinhos que sofrem com alagamento. O que está acontecendo? Em respeito a todos que moram no entorno dos loteamentos Nova Artur e Rota das Flores, e os que moram nos condomínios San Marino, Manacás e de demais proprietários vizinhos, aqui minhas desculpas pelos transtornos causados. Mas explico o que está acontecendo: É que o loteamento Nova Artur tem sua galeria de águas pluviais agregadas ao loteamento Rota das Flores, e ambos vão ser interligados com a dispersão de toda a água no dissipador de energia que estou construindo do loteamento Rota das Flores. Então, toda a água que desce do loteamento Nova Artur acaba acumulando na Estrada Municipal do São Bento, evidentemente somando a quantidade de água que desce das propriedades vizinhas acaba aumentando o problema de alagamentos. Como ali é o ponto baixo (união dos loteamentos), toda a água acaba parando ali. Entretanto, já fizemos o projeto, que colocará um fim nesta situação. Já implantamos mais de 300 metros de tubos, e rapidamente chegaremos na pista. Vamos ter novos transtornos, pois precisaremos interditar a estrada, com desvio por dentro do loteamento Rota das Flores, para atravessarmos a pista com os tubos. Acho que no início de março já estaremos prontos para atravessar a estrada acima referida com todos estes tubos. Uma vez feito isso, atravessando a estrada, vamos arrumar o loteamento Nova Artur e asfaltar a rotatória ligando os dois empreendimentos. Aí sim Alex, acabará o problema para sempre. Um destes dias disse a um dos moradores do condomínio San Marino que vou implantar uma boca de lobo dupla na divisa dos loteamentos, com tubos para captar toda a água de desce dos loteamentos acima do San Marino. Isso não fazia parte do projeto, porque este problema não foi criado por estes dois empreendimentos, mas atento as questões ambientais e de valorização de todo o entorno, vou fazer esta obra.

Pagar aluguel é jogar dinheiro fora? Penso que não. Se você tiver certa quantia na mão em dinheiro vivo, poderia adquirir uma casa para morar, ou você poderia fazer deste dinheiro um início de algum negócio lucrativo. Aí sim com o dinheiro do negócio você deixaria de pagar o aluguel. Depende Alex, muita gente, pode acreditar, prefere pagar o aluguel a investir em uma casa própria. O dinheiro da aquisição da casa você investe com retorno maior, a depender da situação de cada um. Outra questão é a de que você pode estar chegando aqui em Artur Nogueira, e não é aconselhável adquirir de cara um imóvel. Primeiro aluga-se um imóvel, nós daqui de nossa imobiliária fazemos contratos de 30 meses, com possibilidade de entrega das chaves em 12 meses sem pagar multa. Em doze meses o pretendente pode escolher um bairro com mais calma, achar um imóvel pronto, comprar apenas um terreno e construir, ou mesmo achar uma pechincha. Se você chega a Artur, ou em qualquer outra cidade, sem muito conhecimento e já compra, pode correr o risco de, no futuro, sair perdendo ante a eventual precipitação na aquisição ou desvalorização do bairro.

Fotos: Renan Bussulo

Caricatura: Tomás de Aquino